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樓市傳來一個大“利好”,這些城市房價或將迎來下跌

2019-5-12 03:49| 發布者:wangbuniao| 查看:532| 評論:0

摘要:無聊翻了翻過去5年社科院對于樓市的預測,雖然數據上有偏差,但總體方向的判斷幾乎全部正確。這更加深了我對社科院報告和相關預測的好感。今天,科學院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》,報告關 ...

無聊翻了翻過去5年社科院對于樓市的預測,雖然數據上有偏差,但總體方向的判斷幾乎全部正確。這更加深了我對社科院報告和相關預測的好感。

樓市傳來一個大“利好”,這些城市房價或將迎來下跌


今天,科學院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》,報告關于住房市場的短期預測認為,未來幾個月一二線城市以小漲或微漲為主,少數城市可能較快上漲。前半部分我深度認同,但是在政治局會議剛剛重提“房住不炒”的背景下,個人認為已經沒有城市存在快速上漲的可能了,因為嚴重違背中央意圖,在這緊要關頭,我覺得沒有哪個城市敢以身試法。

社科院對三四線城市的預測和我之前的判斷一致:三四線城市“小陽春”趨于消退,未來幾個月房價將穩中有降。對于三四線的無房剛需來說,社科院的預測無疑等于是送來了一個重磅“大禮包”。但也需要淡定,我認為這個降幅應該不會很大,可能在統計局數據那里是零點幾的幅度,不長期關注市場真可能會感覺不到。

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我一直強調,未來隨著城鎮化的不斷推進,中國樓市分化會越來越明顯,因為人口在不斷向有價值的區域聚集,有人的地方就有未來,房地產才有基本面支撐。這一點從一季度全國房地產投資增速也能看得出來:粵魯浙閩四省一季度的累計房地產投資額達到7762.44億元,這4個省份對全國一季度房地產投資增長的拉動比例達到了39.9%;不過,三四線城市各類用地成交8089萬平方米,同比下降25.8%,降幅在各線城市中最大。

全世界的房地產發展都遵循這個規律,強者恒強,弱者只能逐漸沒落。市面上有北上深5+萬一平的房子,也有鶴崗那種“交取暖費都沒人住的房子”。這么說很多人可能又不愛聽了,但是沒辦法,這是事實啊。經濟學家李迅雷說,資源是有限的,一些城市的繁榮,必會帶來另外一些城市的沒落。

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對于社科院的預測,我還斗膽持有另一個不同意見,那就是有些在2017、2018年經歷過大漲的二線城市,在需求耗盡、炒作散場之后難免要迎來蕭條了。目前看“小陽春”行情確實濃郁,但是未來幾個月才是市場的真實水平。

繼石家莊、呼和浩特、寧波開始各種五花八門優惠力度搶人之后,我敢打賭未來兩個月還會有更多城市跟進“搶人”,而且每一個宣布搶人的后來城市優惠力度都不會輸于前者。請大家記住一點,越是搶人福利多的城市,越說明這里對人才的渴求強烈,這里的房子越不能急著買。除非你真的需要,那么對你來說真的是莫大的福利,比如呼市,半價買房可以節省不少購房成本。

樓市傳來一個大“利好”,這些城市房價或將迎來下跌


今天討論的主題是未來幾個月三四線城市的市場走勢,所以我們還是切回到正題上。很多長期關注我的讀者可能知道,我從兩年前就開始建議大家把三四線城市多余的房產置換到更有價值的一二線城市去,即便你自己現在不住,也可以為子女打算。

房子本身是不產生價值的,房子的價值是依托城市的價值,城市越有價值,房子才會越貴。而城市的價值取決于國家的戰略走向和政策導向。所以想投資有潛力發展的城市,首先要看國家戰略和政策。但無論怎么看,三四線城市都不是國家意圖重點發展的對象。

顯然,無人口優勢產業優勢地理優勢的三四線城市大多數房產都不具備投資價值。

對于三四線的未來走勢,專家學者地產商們的觀點罕見達成一致:經濟學家馬光遠說,炒作三四線是喪盡天良,推高之后是害人害己;地產大佬余英僅用了五個字告誡:盡快賣掉三四線;中原主席施永青說,三四線城市過度建設,從資源錯配的情況來說,這個威脅長遠是會產生影響的。

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今年很多三四線城市為什么還有一波升溫?我認為有三方面原因:1 自去年四季度房地產出現趨勢性下滑之后,今年一季度開始金融政策由緊轉松,最直接的體現是銀行按揭放款速度加快,成交量上升;2 季節性因素,每年的三四月份都是剛需購房需求集中釋放期;3 減稅降費、股市回升等等因素都對樓市回暖起到了一定作用。

之前的文章已經分析過很多次了,三四線這輪上漲完全是階段性任務,是被三股力量推著漲上去的:第一,棚改貨幣化補償安置,拿湖南湘潭來說,16年成交1.6萬套,棚改就占1萬多套+一二線強調控限購讓資金無處可去,最后都外溢到三四線城市,據艾普大數據顯示,17年三四線城市購房者中,外地客占比40%+開發商紛紛進駐帶來的品牌溢價,碧桂園、融創、萬科、恒大等一眾品牌房企來到三四線拿地,這些開發商造房能力較強,且都非常擅長包裝營銷,自身品牌有溢價。

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我不止一次說過,這樣漲上去的房價是不科學的,更是不可持續的,因為不是靠人口和產業等經濟內生動力拉動,等到動力失去后,這些城市必將是一地雞毛。

事實上,通過我自己的走訪也發現,大量欠發達三四線城市郊區依然擁有大規模黑壓壓成片的空置住宅,晚上觀察也會發現很多住宅小區亮燈率不足10%。用統計數據來說就是,城市房源供給已經超越了常住人口數量,表現就是庫存壓力巨大。一周前自然資源部剛剛對土地儲備去化周期超過36個月的城市下達停止供地的要求,查閱數據我們發現超過80%都是三四五線城市,庫存如此巨大,又面臨購房需求的枯竭,試問這樣的城市房價豈能支撐得住?在這樣的城市買房,如果不是特別急著居住,現在進場不是等于高位接盤嗎?


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